Como declarar imóvel na planta? Como declarar imóvel financiado?

A declaração do Imposto de Renda 2016 começou no dia primeiro do mês de Março e vai até as 23h59 da última sexta-feira de abril, dia 29.

É preciso deixar sempre atualizado as informações do imóvel no IRPF, pois a receita precisa saber a origem jurídica do bem para saber como você adquiriu e ver se seus ganhos condizem com o que você tem. Duas coisas são observadas pelo fisco: na compra, a origem do ganho e saber quem vendeu e como pagou ou pagará o imóvel; na venda, se houve ou não ganho de capital, pois tem dedução de imposto.

Vamos colocar aqui algumas perguntas e respostas de como declarar os imóveis no Imposto de Renda Pessoa Física 2016, que irá te ajudar a fazer corretamente evitando problemas com o fisco e riscos de cair na malha fina.

Compra e financiamento de imóvel:

Como declarar um imóvel financiado e pelo consórcio?

Além de informar as condições do financiamento imobiliário na descrição do bem, irá informar: em 31/12/2014, a soma do valor da entrada mais as parcelas pagas até o ano de 2014 e, em 31/12/2015, o valor anterior mais as parcelas pagas em 2015. Nesse caso, não deve informar o saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais. Se o contribuinte entrou num consórcio imobiliário, mas ainda não foi contemplado, deve selecionar o código 95 na ficha “Bens e direitos” e lançar apenas as parcelas pagas em 2015. Caso já tenha sido contemplado, deve selecionar o código do imóvel adquirido e informar o valor total gasto com parcelas e lance no campo “Situação em 31/12/15”.

Financiei um apartamento há alguns anos. Tenho contrato e matrícula, mas não possuo a escritura do imóvel. Nunca declarei, pois não atinjo o limite. Com a compra do imóvel, preciso declarar?

Dentre as regras de obrigatoriedade destacam-se: se auferir rendimentos tributáveis superiores a R$ 28.123,91, se auferir rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 40 mil ou se tiver a posse ou propriedade de bens ou direitos de valor superior a R$ 300 mil, pelo custo de aquisição. Se não se enquadrar em nenhuma dessas hipóteses estará desobrigada de apresentar a declaração.

Comprei imóvel na planta, em meu nome, com a cláusula de escritura na época da entrega do imóvel em nome de outra pessoa, menor de idade. Com faço a discriminação das parcelas pagas no ano passado, na minha declaração?

Informe na ficha “Bens e Direitos”, de sua declaração, a aquisição do imóvel na planta, indicando a data de aquisição, o nome e CNPJ do vendedor e as condições de pagamento. No campo “Situação em 31/12/2015” informe o valor pago no ano passado. Faça a doação no ano da entrega do imóvel, indicando o nome e CPF do donatário.

Sobre imóvel próprio:

Como declarar um imóvel quitado?

Informar o código e incluir a descrição mais completa possível do bem constante em seu patrimônio, inclusive dados das condições de aquisição. Informar o valor do bem em 31/12/2014 e, depois, informar o valor do bem em 31/12/2015.

Deve-se observar que o valor do bem constante na Declaração é o real valor da aquisição (não o valor venal), mais as benfeitorias eventualmente efetuadas no imóvel, ressaltando que o valor das benfeitorias fica sujeito à comprovação à Receita Federal, devendo ser guardados os comprovantes até o prazo de cinco anos após a venda do imóvel.

Já tinha imóvel antes de ser obrigado a declarar; como regularizar?

Deverá detalhar na ficha “Bens e direitos”, todos os detalhes do imóvel: nome da pessoa ou empresa que fez a venda e do banco que financiou, com CPF ou CNPJ, endereço do imóvel e valor pago. Como já tinha os bens antes de 2015, deve preencher os dois campos “Situação” com os valores pagos por esses bens.

Esqueci de informar a casa na declaração anterior, como faço agora?

Deverá retificar as declarações do Imposto de Renda dos últimos cinco anos (até 2011) enviadas para a Receita Federal para incluir a casa na lista de bens. Para fazer a retificadora das declarações antigas, é preciso baixar o programa adequado a cada uma delas.

É possível atualizar o valor do imóvel?

Depois que compra um imóvel, o contribuinte não pode atualizar na declaração de IR o seu preço com base na valorização de mercado, por exemplo. O valor informado nas declarações deverá ser apenas o correspondente ao que foi desembolsado. Apenas quem faz grandes reformas no imóvel (colocação de novo piso, por exemplo) pode usar esses gastos para atualizar o valor (mas terá de comprovar todas as despesas).

Recebi um apartamento de herança. Vendi minha parte, mas a lei diz que, se eu não adquirir outro imóvel em 180 dias, tenho que pagar o IR com multa e juros, pois teria que pagar o DARF no mês do novembro. Como proceder, visto que tenho isenção?

A compra de outro imóvel, no prazo de 180 dias, não impede que o ganho permaneça isento de tributação. Preencha o programa GCAP/2015 e informe que vai aplicar o produto da venda na aquisição de outro imóvel no prazo de 180 dias. Caso não cumpra os 180 dias haverá o imposto com multa e juros.

Como declarar a compra à vista?

Quem comprou um imóvel e fez o pagamento à vista deve selecionar o código do bem (11 para casa, 12 para apartamento etc.) e detalhar o valor total gasto (que inclui, além do preço do imóvel, custos de corretagem e ITBI, por exemplo). A soma deve ser informada no campo “Situação em 31/12/15”. No campo “Situação em 31/12/14”, o valor deve ser zero.

Sobre casais, namorados ou união estável:

Como declarar um imóvel comprado por um casal em comunhão de bens?

No caso de declaração em conjunto, o bem é informado indicando essa condição. No caso de declaração em separado, os Bens Privativos devem ser relacionados na declaração do proprietário. No caso de Bens Comuns, se ambos os cônjuges estiverem obrigados a apresentar a declaração, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges ou companheiros, utilizando-se o código 99 na declaração do outro cônjuge ou companheiro, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no CPF do cônjuge ou companheiro que informou a totalidade dos bens e direitos comuns. Se o casal enviar uma declaração conjunta, deve informar o valor total do bem e as condições de compra na ficha “Bens e direitos”. Outra opção é um dos cônjuges informar todo o valor na sua declaração. Nesse caso, o outro precisa declarar que os bens comuns estão no documento de seu marido ou mulher. Os bens particulares devem ser informados apenas na declaração do seu proprietário.

Como casados declaram imóvel?

Se o casal enviar uma declaração conjunta, deve informar o valor total do bem e as condições de compra na ficha “Bens e direitos”. Outra opção é um dos cônjuges informar todo o valor na sua declaração. Nesse caso, o outro precisa declarar que os bens comuns estão no documento de seu marido ou mulher. Os bens particulares devem ser informados apenas na declaração do seu proprietário.

Como namorados declaram imóvel?

Se a compra do imóvel foi feita por duas pessoas que não são casadas, como casais de namorados ou noivos, ambos precisam informar, nas suas próprias declarações, quanto desembolsaram individualmente. Caso o contrato de compra não estipule o percentual de cada um, deve-se dividir o valor ao meio.

Comprei um apartamento em conjunto com a minha companheira. O imóvel sempre foi declarado em meu CPF. No ano passado, encerramos o financiamento utilizando os recursos do FGTS. Na transação, foi utilizado todo o saldo do FGTS da minha companheira para quitar o apartamento. Como declarar no IR?

São considerados bens e direitos comuns os adquiridos na constância da união estável. Sendo declaração em separado, na ficha “Bens e Direitos”, no imóvel declarado, informe o valor efetivamente pago até 31/12/2015, inclusive a parcela do FGTS de sua companheira utilizado. Preencha a ficha “Informações do Cônjuge”.

Venda e Ganho de capital:

Vendi meu apartamento em 2015, comprei um terreno, construí três geminados e vendi novamente. A transação toda aconteceu em menos de 180 dias. Como declarar?

A venda, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua, é isento de tributação, desde que não tenha efetuado nenhuma outra venda nos últimos cinco anos. A compra do terreno e a construção dos imóveis devem ser informadas na ficha “Bens e Direitos”, atribuindo a cada um o custo de aquisição, comprovado com documentação hábil e idônea. A venda dos três imóveis está sujeita à apuração do ganho de capital, mediante preenchimento do GCAP/2015.

Como declarar gastos com reformas de imóveis, sendo que os recursos foram oriundos de retiradas de aplicação financeira do mesmo proprietário do imóvel?

Os gastos com obras e reformas no imóvel e devidamente documentados são acrescentados ao valor do bem. Informe que houve a reforma/obra no campo “discriminação” e na coluna 31/12/2015, somando os gastos custo do imóvel.

Averbação de construção no registro de imóveis incide imposto de renda sobre o ganho de capital? 

A averbação de construção no registro de imóveis não está sujeita à incidência do imposto de renda sobre ganho de capital. O ganho de capital será apurado somente por ocasião da alienação do imóvel. Declare o terreno e a construção na ficha Bens e Direitos.