Para mostrar qual será a temperatura do mercado imobiliário brasileiro em 2016, EXAME.com conversou com alguns especialistas, que responderam, entre outras questões, se o ano será bom para o comprador ou para o vendedor e se os preços dos imóveis estarão com descontos.

Confira os resultados a seguir e fique por dentro das principais tendências do mercado  para o ano que se inicia.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, acredita que a situação continuará ruim, mas tem chances de ser menos dramática do que em 2015. Em sua visão, uma solução para o impasse político precisaria começar a ser desenhada no começo do ano. “Enquanto não tivermos um norte, a situação continuará como está”, diz Bernardes.

João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), diz que não é possível saber, ao menos por ora, quando a crise política se encerrará, mas se isso ocorrer no começo do ano, o mercado imobiliário deve se recuperar a partir do segundo semestre de 2016.

“A recuperação será tão mais curta quanto mais rápido os agentes econômicos recuperarem sua confiança. Se o impasse político se resolver logo, o mercado volta, ainda que lentamente, em 2016”, diz Rocha Lima.

Um dos fatores é a confiança de que a renda não vai cair, já que para comprometer entre 25% e 30% do orçamento com o financiamento, por um prazo de 30 anos, o comprador precisa ter confiança de que seu emprego se manterá intacto.

Preços mais baixos

Com a resolução do impasse político ou não, fato é que ao menos no início de 2016, os preços dos imóveis devem se manter em baixa. “A incerteza sobre os rumos do país se reflete em preços baixos. Não é algo homogêneo, mas os compradores conseguem achar preços convidativos em diversas regiões”, afirma o presidente do Secovi-SP.

De acordo com o Índice FipeZap, que acompanha o preço médio dos imóveis em 20 cidades brasileiras, o valor médio do metro quadrado nas regiões incluídas no índice subiu apenas 1,32% entre janeiro e novembro 2015. Considerado o efeito da inflação, isso significa que os preços tiveram queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% no período.

Um boletim do FipeZap prevê, inclusive, que em 2016 os preços dos imóveis devem retornar ao valor que tinham em 2011.

João da Rocha Lima concorda que os preços devem se manter em baixa. “2016 é o ano de comprar e, a não ser que o país entre em uma depressão econômica brutal, em 2017 os preços tendem a ser maiores, pensando em um grau de recuperação qualquer”, diz.

Claudio Bernardes afirma que, segundo dados do Secovi, o preço médio dos imóveis ofertados em São Paulo caiu 10% de janeiro a novembro de 2015, o que significa que é possível encontrar unidades com descontos nessa faixa hoje na cidade.

No entanto, ele diz que esses descontos tendem a diminuir ao longo do ano, já que as empresas já estão buscando se ajustar à nova realidade, de menor demanda.

Os descontos hoje são oferecidos porque os imóveis lançados em 2015 se depararam com uma demanda reprimida, diante da queda de confiança do comprador. Assim, para conseguir vender suas unidades em estoque em um momento de baixa procura, construtoras foram obrigadas a reduzir seus preços.

Em São Paulo, por exemplo, os estoques de imóveis, contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014, segundo o Secovi-SP. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500.

“A média histórica de estoque é de cerca de 17 mil unidades, estamos com muito mais unidades em estoques do que deveríamos ter, por isso as empresas estão agora lançando menos e oferecendo descontos”, diz Bernardes.

Ruim para quem vende

Os preços do mercado imobiliário são ditados pelos valores praticados pelasconstrutoras, segundo João da Rocha Lima. Assim, os preços de imóveis usados, vendidos por pessoas físicas, tendem a acompanhar os preços das unidades novas, vendidos pelas construtoras.

Por essa razão, os vendedores de imóveis usados também não devem conseguir preços bons nos seus imóveis. “Se a pessoa precisar vender, não tem jeito, mas se ela puder esperar o mercado se recuperar é melhor”, orienta o professor da Poli-USP.

Bom negócio para quem pode investir

Diante da expectativa de preços menores em 2016, o ano pode ser uma boa oportunidade para comprar imóveis com o objetivo de investir, segundo o professor de Real Estate da Poli-USP.

Ele afirma que o mercado imobiliário está se desestruturando neste momento já que as empresas estão buscando desovar seus estoques e reduzindo seus níveis de produção.

Portanto, quando a economia se recuperar, a demanda que estava reprimida, mas não extinta, deve voltar e a oferta pode ser insuficiente. Assim, os preços podem ser pressionados.

“As empresas podem demorar a retomar sua capacidade de produção, o que pode gerar escassez de oferta. O investidor que enxergar isso e conseguir investir em um imóvel agora pode conseguir vendê-lo por um bom valor lá para o final de 2017, em um cenário pós-crise”, diz Rocha Lima.

Preços podem subir em São Paulo a partir de 2017

O comportamento do mercado imobiliário na cidade de São Paulo pode seguir tendências diferentes do resto do Brasil por causa de algumas leis e medidas de urbanismo recentemente aprovadas e outras que estão em discussão no momento.

Os principais destaques são o Plano Diretor Estratégico (PDE), que foi revisado em 2014 e define regras para o desenvolvimento urbano da cidade, e um novo projeto de lei que trata da revisão da lei de uso e ocupação do solo, cuja votação foi adiada para fevereiro de 2016.

A lei de zoneamento que vigora atualmente em São Paulo (lei nº 13.885) é referente a 2004, mas está passando por revisão na Câmara Municipal de São Paulo para se adequar ao novo Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014).

Conforme resume Rocha Lima, tanto o PDE, quanto a revisão da lei de ocupação, tornam mais restritivas as regras de construção de imóveis na cidade.

Entre os exemplos de restrição, estão: a limitação de 28 metros de altura (cerca de oito andares) para prédios construídos no miolo dos bairros; e a limitação de uma vaga de garagem por morador, sendo necessário o pagamento de outorga onerosa (contrapartida em que os empreendimentos pagam para construir) por vaga adicional.

“Com as restrições, os prédios terão menos andares e áreas menores. Como consequência, eles terão menos unidades, os custos serão repartidos por menos pessoas e o preço dos imóveis será mais alto”, afirma o professor do núcleo de real estate da Poli-USP.

Ele diz que esse encarecimento se dá principalmente em áreas centrais e já adensadas da cidade. Assim, as leis contribuem para que a população que trabalha em São Paulo busque moradias mais baratas em cidades da região metropolitana, como em Guarulhos e na região do ABCD.

“Essas leis expulsam a classe média da cidade e, como não temos um transporte qualificado, isso agrava o problema de mobilidade e cria uma insatisfação absoluta para essa parcela da população que passa a ficar duas horas e meia no trânsito para chegar ao trabalho”, diz Rocha Lima.

Ele afirma ainda que as restrições devem levar as construtoras a priorizarem a construção de imóveis de luxo, já que são os únicos tipos de imóveis cujos valores de venda serão capazes de compensar os altos custos de construção.

“O Plano Diretor e a lei de ocupação encarecem os imóveis de maneira geral e deixam a dúvida: o mercado imobiliário em São Paulo vai parar? Alguns acreditam que sim. As novas regras valorizam os imóveis antigos, mas comprar imóvel usado e reformar não é uma prática boa para o mercado e não atende uma demanda de quase 30 mil imóveis por ano, como é o caso de São Paulo”, diz.

Ainda que o cenário aponte para valorização dos preços, a maioria do empreendimentos em construção, que devem ser lançados para venda em 2016, foi aprovada quando o novo PDE ainda não estava em vigor.

Os empreendimento criados nos novos moldes do PDE devem ser lançados a partir de 2017. “Os preços podem ainda não ser pressionados em 2016 por conta disso, mas a partir de 2017 devem subir com força”, finaliza Rocha Lima.

Fonte: Exame